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• 1、房产转让的相关费用如何避税
• 2、个人转让住房计征个人所得税时，计税价格如何确定？个税师（1+x个税计算）证书有什么特点？
• 3、必看：无偿划转土地，房产涉及哪些税
• 4、个人将受赠房产再转让的，如何计算缴纳个人所得税？
• 5、自然人独资有限责任公司转让房产至本人名下，交税吗?
• 6、个人转让房产需要交哪些税

房产转让的相关费用如何避税

个人转让住房自然人转让房产查补税款案例，涉及营业税、个人所得税、土地增值税、印花税等税种。从2005年开始，个人转让住房自然人转让房产查补税款案例的税收政策一次比一次严厉，但国家还是规定有一定的税收优惠政策。售房者要尽量利用有关税收优惠政策，节约缴税成本。

所谓普通住房，原则上应同时满足以下条件自然人转让房产查补税款案例：住宅小区建筑容积率（即一个小区的总建筑面积与用地面积的比率）在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%

政策解读：避税的“法”门

避税不同于偷税、逃税，而是要在法律允许的范围内，合理规划个人财务，以节约税收成本。要想合理避税，个人首先要关注法律法规的相关规定，然后采取有针对性的措施。

营业税的减免规定

建设部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见》规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税自然人转让房产查补税款案例；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

同时，国家税务总局、财政部、建设部《关于加强房地产税收管理的通知》规定，业主如果不能提供属于普通住房的证明材料，或经审核不符合规定条件的，一律视同非普通住房，征收营业税。

个人所得税的减免规定

财政部、国家税务总局、建设部《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，对出售自有住房，并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

土地增值税的减免规定

《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。财政部、国家税务总局《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。（有关土地增值税的详细内容，参见本刊2006年第12期《二手房转手，加负几何？》）

报税须知

国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税。具体比例，由税务部门根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%～3%的幅度内确定。

同时，各省对土地增值税的核定征税比例也不一样（非普通住房），北京市规定两种征收模式。凡能够提供购房发票的，按土地增值税规定计算；对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额的1%征收率计征土地增值税。

实战分析：3种方案的经济账

王先生于2005年1月以60万元的总价（含所缴税金）购买了一套110平方米的商品房，住房装修费用7万元，支付住房按揭贷款利息2万元（除公证费和有关手续费外），均有相应规范的票据。现在，自然人转让房产查补税款案例他打算将房屋以90万元的总价售出。

方案一：即时转手缴税83960元

王先生取得产权证或完税发票的时间不满5年，所需缴纳的税费为：营业税及附加=900000×5.5%=49500元；印花税=900000×0.5‰=450元；住房转让增值额=900000-600000-49500-450-70000-20000=160050元，土地增值税=160050×30%=48015元，但按政策规定可以免征；个人所得税=（900000-700000-49500-450-80000）×20%=34010元[其中，合理费用=住房装修费用+住房贷款利息等费用=600000×10%+20000=80000元（关于住房装修费用，根据规定，商品房及其他住房最高扣除限额为房屋原值的10%）]。这样，王先生若在近期内将房产转让，共需缴税49500+34010+450=83960元。

方案二：5年后出售缴税450元

如果王先生选择5年后出售，且该房产是家庭唯一住房，则不需要缴纳营业税及附加、个人所得税、土地增值税，只需缴纳印花税450元。

方案三：“遗失”凭证节税7000元

假设王先生所在地规定普通住房转让的个人所得税征收比例为2%，如果不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，应纳个人所得税=900000×2%=18000元，营业税及附加、土地增值税同上例，比筹划前节税16010元（34010-18000）。即使征收土地增值税，土地增值税=900000×1%=9000元，合计纳税=18000+9000=27000元，比筹划前少纳税7010元（34010-27000）。

个人转让住房计征个人所得税时，计税价格如何确定？个税师（1+x个税计算）证书有什么特点？

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

必看：无偿划转土地，房产涉及哪些税

1.营业税及附加。《营业税暂行条例实施细则》第四条规定：“单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。”因此，行政事业单位之间将房地产无偿划拨，应按视同销售不动产缴纳5％的营业税，并按照规定比例缴纳城建税和教育费附加。

2.印花税。根据《印花税暂行条例》的规定：“产权转移书据按所载金额万分之五贴花。包括财产所有权和版权、商标专有权、专利权、专有技术使用权等转移书据，均应当按规定缴纳印花税。”

3.土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”，因此，行政事业单位之间的房地产无偿划拨不需要征收土地增值税。

个人将受赠房产再转让的，如何计算缴纳个人所得税？

根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税（2009）78号）第五条规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。根据《大连市地方税务局对单位个人转让住宅“二手房”有关税收征管的通告》（大地税告（2009）5号）第二条规定，自然人房屋交易时，对于转让住房的，按转让收入额的1%核定征收个人所得税；对于转让非住房的，按转让收入额的2%核定征收个人所得税。

自然人独资有限责任公司转让房产至本人名下，交税吗?

这种情况下是需要交税自然人转让房产查补税款案例的

个人转让房产需要交哪些税

个人转让房产要交自然人转让房产查补税款案例的税费包括增值税、印花税、契税、土地增值税、所得税。每种税费的缴纳也需要分情况，具体如下自然人转让房产查补税款案例：

一、增值税

1、非住宅类

5%的征收率，如商铺。

外部取得：全部价款及价外费用减去购置原价的余额。

自建取得：全部价款及价外费用。

2、住房类

自建自用：免征

外部取得：不足两年，按金额的5%征收率计算自然人转让房产查补税款案例；超过两年，免征增值税。此条款适用于北、上、广、深以外的地区。

北、上、广、深地区：外部取得：（1）不足两年全额征收自然人转让房产查补税款案例；（2）超两年：非普通住房：差额征收；普通住房：免征增值税。

3、家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

家庭财产分割指：无偿赠送、继承、婚姻离婚析产。

不动产指：住房、商铺。

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二、印花税

个人销售或购买住房免征印花税。

这里只指住房，不包含商铺。商铺按相关规定征收印花税。

三、契税

契税税率为3%-5%，各地区按本地区情况确定。

1、个人购买家庭唯一住房：90平米以下减按1%征收契税。90平米以上按1、5%征收。

个人购买第二套改善住房：90平米以下减按1%征收契税。90平米以上按2%征收。此条款不适用北、上、广、深地区。

2、法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税。

3、房屋被征收、货币补偿或调换，补偿范围内免征契税，差额部分计征契税。

4、婚姻关系中，权属变更（一变多、多变一、一变一、份额变化）免征契税。

5、离婚后析产原共有房屋产权的归属不征税契税。

6、房屋、土地在个人与合伙企业、个人独资、一人有限、个体工商户之间转移，免征契税。

四、土地增值税

1、个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，不征收土地增值税。

3、符合条件的捐赠（教育、民政和其自然人转让房产查补税款案例他福利公益事业）不征收土地增值税。

五、所得税

1、按照“财产转让所得”征收个人所得税，按转让收入减除原值、税金及有关合理费用。

2、不能提供房屋原值的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳。

3、个人转让自用达5年以上、唯一的家庭生活用房暂免征收个税。

4、无偿赠与直系亲属或抚养人、赡养人，暂免征收个税。

5、赠与他人，受赠人按房屋价值减除相关税费后缴纳个税。

6、依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者遗赠人，暂免个人所得税征收。

7、个人因离婚办理房屋产权过户暂免征收。

8、离婚析产房屋转让，符合家庭生活自用5年以上唯一住房的可以申请免征。